A divisão/desmembramento de condomínio rural; saiba como funciona

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O direito de propriedade é um dos mais amplos assuntos presente em nosso ordenamento jurídico, sendo garantido e protegido como direito fundamental, previsto no artigo 5º, XXII, da Constituição Federal de 1988.

Entre os diversos assuntos tratados nesse ramo, o condomínio é um instituto com presença marcante no Brasil, mormente no que tange às propriedades rurais. Este regime inicia-se principalmente quando há partilha de bens, dividindo-se a propriedade em quotas.

Não obstante, é incontestável que essa divisão antecede inúmeros conflitos entre os condôminos, uma vez que cada consorte possui uma quota ideal da coisa, respondendo pela totalidade do bem, sendo uma forma de propriedade conjunta e limitada.

Isto posto, é reconhecida a possibilidade de exigir a divisão do bem comum a qualquer tempo, nos termos do artigo 1.320 do Código Civil. Neste sentido, visando a separação de sua quota parte e uma nova matrícula para sua propriedade, o condômino pode contar com a divisão ou a extinção do condomínio.

A divisão/desmembramento, trata-se da extinção do condomínio presente em propriedade divisível. Conforme o artigo 571 do Código de Processo Civil, a divisão poderá ser realizada por escritura pública, desde que todos os condôminos sejam maiores, capazes e concordes.

Nesta acepção, Vicente Greco Filho aduz em seu livro de Direito Processual Civil Brasileiro que:

“Se todos forem maiores e capazes e estiverem de acordo com a divisão, que a façam por escritura pública. A ação é desnecessária, inexistindo, pois, interesse processual. Para que a ação se viabilize, basta que as partes discordem do modo de fazer a divisão. Não há voluntariedade (ou esta é apenas aparente) se as partes, dizendo que estão de acordo com a divisão, discordam da parte a dividir. Ou a concordância é plena, e a divisão se faz por escritura pública, ou se faz necessária a ação, que é condenatoriamente ao outro a divisão nos termos a serem fixados pelo juiz, assumindo o segundo as custas e despesas processuais.” (GRECO FILHO, 2013).

Neste sentido, para realização da divisão extrajudicial, é necessário o memorial descritivo das áreas a serem separadas, a ser elaborado por um engenheiro agrimensor, com a anuência de todos os consortes.

O §3º do artigo 176 da Lei nº. 6.015/73, disciplina in verbis:

“Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.”

Por conseguinte, após a obtenção do memorial descritivo, caberá ao requerente a obtenção de todos os documentos referentes à propriedade, bem como os documentos pessoais de todos os condôminos para a concretização da lavratura da Escritura Pública de Divisão.

Porém, havendo presença de menores e incapazes ou caso haja discordância em relação a divisão, a ação judicial deverá ser ajuizada.

A extinção de condomínio, por sua vez, ocorre quando os proprietários de um bem indivisível decidem romper o condomínio existente. Nesse caso, qualquer um dos condôminos poderá propor tal ação, independentemente do tamanho de sua quota parte.

Neste sentido, tem-se a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – BEM INDIVISÍVEL – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – VIABILIDADE DA MEDIDA – DIREITO DE PREFERÊNCIA – EXERCÍCIO EM HASTA PÚBLICA.

– Instituída a copropriedade sobre imóvel e verificada a impossibilidade do uso e gozo em conjunto do bem indivisível, por circunstância de fato ou por mero desacordo, é viável a extinção do condomínio, nos termos do art. 1.320, do Código Civil.

– A preferência a que se refere o art. 1.322, do CC, há de ser invocada ao ensejo da Praça ou Leilão (STF- RE 88.954-0). (TJMG – Apelação Cível 1.0109.15.000810-9/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/06/2018, publicação da súmula em 03/07/2018)

Com esta ação, haverá uma tentativa de acordo no qual se buscará a adjudicação da quota parte ou do imóvel total para um dos condôminos no valor pretendido pelo requerente. Entretanto, restando frustrada tal tentativa, será realizada a avaliação e, não havendo nenhum interesse por parte dos consortes, será designado um leilão a fim de solucionar a lide.

Ao analisar a divisão e o desmembramento, conclui que estes possuem o mesmo fim, não havendo divergência a fim de os caracterizarem como institutos distintos.

Por Camilla Sthefanny Brito Resende Pereira

Estagiária de Direito – Escritório Andréa Oliveira Sociedade Individual de Advocacia

 

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Sobre o Autor

Andréa Oliveira

Advogada, atuando em diversas áreas do Direito, com foco em Direito do Agronegócio.

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